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只認面積不看價,深圳調整普通商品住房標準

發布時間:2019-11-13  來源:南方日報  點擊:
 

    “雙十一”期間,深圳市民獲得購房政策“大禮包”。自11月11日起,宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下的商品房均被視為普通商品住房,而個人購買這樣滿兩年的住宅將不需再繳納增值稅。深圳市住房和建設局強調,這是在堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,落實國家減稅降費精神,充分考慮普通居民家庭合理住房消費而采取的一項舉措。

  11月11日,深圳市住房和建設局官方表示,日前,深圳市將普通商品住房標準調整為:宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。

  深圳市此前執行的普通商品住房標準于2015年9月實施,至今已經有4年未調整。按照老標準,深圳十區的普通住房需滿足三個指標條件:分別是容積率、面積、總價。其中,羅湖總價超390萬元、福田超470萬元、南山超490萬元、鹽田超330萬元、寶安超360萬元、龍華超320萬元、龍崗超280萬元、光明超250萬元、坪山超200萬元、大鵬超230萬元的房子,即使滿足建筑容積率在1.0以上,且單套住房套內建筑面積120平方米以下或者單套住房建筑面積144平方米以下兩項條件,也被認定為“非普通住宅”,需要按照“豪宅稅”標準交稅。

  隨著房地產市場形勢的變化,該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前,市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加重了普通居民家庭剛需購買住房的負擔。

  調整后可以節約多少稅費?以一套南山滿兩年的二手房為例,假設原來市場登記價是300萬元,現在市場行情是1000萬元。舊政策下是單套房總價490萬元以上就是豪宅,就要征收5%的增值稅,大約是35萬元。而在新政策實施后,只要這套房子建筑面積在144平方米以下、小區容積率在1.0以上、業主持證滿兩年,這35萬元就不需要繳納了。

  深圳市住房和建設局還表示,近兩年來,政府有關部門收到很多群眾的反映,要求調整普通商品住房標準,保障剛需購房。經過充分研究,深圳市對普通商品住房標準進行調整,將有利于使更多剛需家庭享受稅收優惠政策,降低剛需購房成本,滿足合理住房需求。

  深圳市住房和建設局特別強調說明,此次調整普通住房標準,并不影響深圳市房地產調控政策。深圳市仍然嚴格執行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策,“穩地價、穩房價、穩預期”工作仍在有條不紊地推進中。此外,房地產發展長效機制工作也在加快推進,未來深圳將通過住房制度深化改革,大力發展住房租賃市場,綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段,持續完善房地產調控措施,繼續遏制投機炒作行為,促進深圳市房地產市場平穩健康發展。

  專家觀點

  深圳市房地產研究中心主任王鋒:

  此次調整是響應市民購房需求的體現

  對于此次政策出臺的背景,王鋒介紹,深圳此次調整普通商品住房標準,是響應多年來市民購房需求的體現。以前,深圳執行的普通商品住房標準是2015年9月制定的。經過2016年的房價上漲后,所謂的“豪宅”標準已經顯得比較低了。這樣的話,首次購房的剛需居民如果按照這個標準交稅,稅負會比較高,特別是要交更多增值稅,給普通居民家庭購房帶來困難。從去年開始,政府主管部門開始關注這種現象,經過充分研究論證,于近期出臺這個政策。

  王鋒認為,這一政策是深圳貫徹落實中央關于建立房地產調控長效機制的重要舉措。“中央要求各地要‘一城一策、因城施策’來完善房地產調控政策。深圳這次通過調整改變了以前‘一刀切’的房地產稅收做法,對于剛需和普通家庭繼續實施國家給予的優惠購房稅收政策,而對于投機投資購房實施嚴格的稅收政策,將投機和剛需分開。”

  這次調整后,對深圳房地產市場未來趨勢將構成何種影響?王鋒認為,對深圳房地產市場將起到穩定的促進作用。“因為房地產市場的總體調控目標沒有變,還是按照穩房價、穩預期的目標在執行。特別是今年以來,在落實中央關于建立房地產調控長效機制的過程中,深圳市深化住房改革,采取了綜合運用土地、稅收等手段保障房地產市場穩定健康發展的措施。這次政策出臺深化了深圳差別化調控政策的執行,對于剛需家庭給予保護,對于投資投機繼續加大打擊力度,從而保障深圳房地產市場長期穩定健康發展。”

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉:

  將加速存量房流轉

  打開國家統計局的網站,9月深圳新房價格相比2015年9月上漲49%,在這個情況下,調整豪宅標準是必要的。因為如果不調整,很多普通房子將會“被豪宅”。承擔過高的稅費,導致存量房的交易流轉不起來,導致很多剛需購房者“上不了車”,這是很大的問題。

  這次調整中,普通住房征收標準發生了變化。原來一直是以總價來控制,每一個片區的價格超過多少就是豪宅了,現在則轉成按照面積和容積率大小來算。我們知道,深圳存量房的面積平均不到100平方米,甚至都不到90平方米,如果按照總價來算的話,深圳很多90—100平方米的房子都是豪宅,新規將讓很多房子都不是豪宅了。這樣對交易成本是一個極大的促進,預計深圳的存量房會明顯地流轉起來,進一步加速二手房市場回暖。

  市場走訪

  潛在購房者擔心業主提價

  居住于羅湖區百仕達片區的謝小姐表示,目前有打算購買學位更好一些的房產,金額基本也是在豪宅線以下。她所在片區的舊改在提速,因此沒有出售現有房產的打算。

  另外,她表示,她所居住的小區近兩年價格平穩,此次豪宅線的調整很可能會促進二手房交易的活躍度。

  從受影響的人群來看,此次豪宅線的調整似乎對改善型需求的客戶影響最大。目前改善型需求的購房者與換學位房的人群重疊度比較高。

  據從事IT行業的王先生說,周圍不少同事和朋友都在為孩子未來上學提早規劃,不能輸在起跑線上,目前他也有換學位房的打算。

  據其介紹,綜合考慮居住需求和學位需求,他看中的后海片區學位房,房價基本在1300萬元左右,南山前海鼎太風華片區在1200萬元左右。

  不過他說,在今天豪宅線的政策調整消息出來后,已經有賣家提高四五十萬元的報價,即將免征增值稅的部分基本被填平了。如果從這個角度來看,實際上對改善型需求的購房者并沒有實質利好。

  ■鏈接

  深圳市稅務局回應:

  二手房增值稅稅收政策不變

  深圳市稅務部門11月11日通過官方微博發布消息稱,深圳買賣二手房增值稅稅收政策保持不變。現行政策為:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。



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