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上海5月租房報告:換租需求上升,租金漲幅回落

發布時間:2019-06-17  來源:中房網  點擊:
 

    2019年5月,上海房產之窗房屋租賃指數為1949點,比上月上升6點,環比上漲0.31%,漲幅縮小0.05個百分點,環比上漲連續十一個月;5月,房屋租賃指數同比上漲2.66%,同比上漲連續六個月。

  5月,上海房屋租賃市場經過前兩個月的租賃高峰后,成交回落調整,新增掛牌及待租房源數量下降。對部分板塊抽樣統計顯示,平均成交周期較之前的一至二周延長。

  5月的市場表現:一、5月成交量季節性階段走勢特征顯現,總體成交量下降。剛需繼續讓位于彈性需求,消費升級增多,改善需求活躍,中端及低端市場二室戶型走強。

  二、新租需求減少,隨著外省市落戶新政搶人才興起,新入滬租賃高峰消退,一些板塊甚至出現人員凈流出的情形。本地換租需求上升,3、4月的跳槽換工,帶動了一波換租需求釋放,加上品質需求、享受型需求升溫,換租客主導了5月行情。

  三、各分市場租金全部上漲,其中中端市場漲幅最大,為0.36%,漲幅唯一擴大;低端市場漲幅次之,為0.29%,較上月收窄近四成;高端市場漲幅最小,為0.21%,收窄微弱。從戶型表現看,高端市場內小戶型租金漲幅領先,中低端市場各戶型租金走勢均衡。表明中低端市場客戶通過合租、分租等方式平衡租金支出,戶型間租金走勢相差不大。

  四、部分適租房源緊俏,導致局部市場成交量逆向走勢。主要是需求密集區域,尤其地鐵上蓋物業,掛牌量及人氣依然強勁。其中,低租金價位軌交房源需求最大,租金上漲明顯,部分熱租地段的房源租金較年初出現5%以上的增漲。同時,一些板塊的二手房價格上升也帶動了相應的人氣和租金,多在中、外環線附近,如浦東三林、閔行浦江、靜安彭浦等軌交板塊,二手住宅市場的成交興旺帶動了租賃市場中的過渡性租賃、換租等需求。

  五、從城區看,中心城區及浦東內環租金整體上漲0.36%,新興城區租金整體上漲0.16%,差別顯著。其中,中心城區內各檔換租改善需求上升;新興城區內需求以低租金房源為主。從各行政區看,租金整體漲幅前三的為黃浦、長寧、浦東內環,分別上漲0.39%、0.37%、0.37%;租金整體漲幅末三的為奉賢、崇明、金山,分別上漲0.12%、0.07%、0.04%。綜上,各區上漲行情不一,租賃淡季中配套完善的中心城區租金抗跌,成交周期等均好于新興城區。

  六、部分長租公寓提前布局畢租季,推出促銷攬客計劃,包括月付、零押金、靈活租期、整合生活服務等手段,以應對即將到來的應屆畢業生租房產生的支付能力、合約規范以及居住環境等常見問題。在收納房源上,大部分長租公寓機構未見放緩,調查中所謂部分外省市規模性退租現象并未影響本市。

  5月10日,位于松江區泗涇鎮的上海首宗集體租賃住房土地試點入市地塊取得施工許可證,即將開工,宣布2021年對外營業。5月21日,上海市副市長吳清表示,持續優化人才綜合發展環境,在人才安居方面目前全市累計籌措公租房等房源約15.2萬套,累計供應房源約11.5萬套,累計入住青年人才超過10萬人。

  高端需求穩定釋放

  5月,高端市場租賃指數上漲0.21%,漲幅環比縮小0.02個百分點。其中,一室上漲0.28%,二室上漲0.18%,三室上漲0.16%。除奉賢、金山、崇明區外,所監測的50個高端房源板塊48上漲、2個下跌。本月高端市場呈現租金穩步小幅上行,需求總量延續的特征,顯示市場從連續調整逐漸轉向交投穩定。

  從統計的高端板塊走勢看,一些新興商務區板塊租金漲幅領先,受企業搬遷、擴張及自持辦公房需求擴大的影響,高薪人員的流入帶動住房租賃市場需求升溫。如徐匯龍華、長寧中山公園租金均上漲0.40%,普陀長壽路、浦東花木租金分別上漲0.39%、0.36%,上述四板塊一室戶型平均租金為9840元、10192元、9960元、8935元;二室戶型平均租金為12534元、13251元、12121元、11020元;三室戶型平均租金為20200元、17623元、14945元、13850元。調查顯示,上述四板塊內新增租客不少為初創企業家及高級白領,租賃需求以一室、二室戶型為主。中央商務區租金漲幅次之,如陸家嘴、人民廣場、靜安寺租金分別上漲0.29%、0.26%、0.24%。上述三板塊內租客以高端商務客租賃一室戶型為主,各戶型間租金走勢差異明顯,一室戶型租金分別上漲0.73%、0.53%、0.52%,平均租金為12688元、9962元、10170元;二室戶型租金分別為持平、上漲0.24%、上漲0.36%,平均租金為17869元、12434元、13663元;三室戶型租金分別為上漲0.13%、持平、下跌0.15%,平均租金為24284元、15321元、18609元。綜上表明,在中央商務區,以商務租賃客居多,一室戶型租金走出獨立行情。而在新興城區的一些板塊租金漲幅也較大,如浦東三林、浦東唐鎮、閔行龍柏金匯,租金分別上漲0.35%、0.30%、0.28%。上述三板塊出現熱租,一是區位優勢,軌交環繞,臨近新興商務區、產業園區,板塊內高收入白領數量龐大,支撐高端住宅租賃消費;二是單身客、新婚家庭等非商務型需求上升,租賃需求以一室、二室戶型為主。

  中端市區升級集中

  5月,中端市場租賃指數上漲0.36%,漲幅環比擴大0.06個百分點。其中,二室上漲0.37%,三室上漲0.35%。所監測的全部16個行政區租金全部上漲。總共90個板塊中,84個上漲,6個下跌。城區租金走勢分化,中心城區租金漲幅領先,浦東內環內、虹口、長寧、靜安分別上漲0.44%、0.43%、0.41%、0.38%。新興城區浦東內環外、寶山、閔行、嘉定,租金分別上漲0.33%、0.25%、0.23%、0.15%。

  中端市場作為唯一租金漲幅擴大的分市場,為消費升級帶動改善租賃成交上升所致,追求品質化、享受型的租賃消費升級在中心城區尤為明顯,其中,以家庭租賃需求釋放最為明顯,部分熱門小區適租房源不多。從全市中端板塊看,內環內板塊租金漲幅最大,其中多為中央商務區板塊,如黃浦淮海中路、黃浦蓬萊公園、靜安新客站、靜安寺,租金分別上漲0.73%、0.71%、0.63%、0.62%,二室戶型平均租金為9020元、8178元、7492元、8735元;三室戶型平均租金為11437元、10309元、9750元、11351元。調查顯示,上述四個板塊,本月成交客戶中不少為就近工作的高薪白領,其中換租案例比例上升,如從低端市場換至中端市場,從新興城區換至中心城區,人均預算多在4500元-6000元,為月薪的20%-30%。其余漲幅較大的涉外租賃、新興商務、產業園區等板塊,如長寧古北、徐匯龍華、浦東張江,租金分別上漲0.62%、0.61%、0.60%,二室戶型平均租金為8641元、7194元、6270元;三室戶型平均租金為10444元、10135元、8117元,三板塊內租客中不少為本板塊及周邊工作的白領階層,改善需求同樣明顯釋放。綜上表明,各類商務、產業園區及涉外板塊均出現了租賃消費升級的案例,提高租金支出以換取優質的居住環境、較短的通勤時間成為求租者共性。品質租房、低端升級中端等享受型租房案例成為主流,租客呈現年輕化、家庭化,買不如租的理念成為推手之一。下跌板塊多位于新興城區,如浦東川沙、嘉定豐莊、松江城區、青浦新城,租金分別下跌0.13%、0.10%、0.09%、0.06%。這類板塊由于距離中心城區多在1小時左右車程,市區通勤求租者不多,租客以本板塊內的經商人士、白領為主,需求數量不足以消化掛牌房源,降租或分割出租較為普遍。

  低端市場需求不減

  5月,低端市場租賃指數環比上漲0.29%,漲幅環比縮小0.18個百分點。其中,一室上漲0.27%,二室上漲0.31%。所監測全部16個行政區總共114個板塊中,108個租金上漲、6個下跌。低端市場整體租金漲幅收窄近四成。其中,中心城區租金漲幅領先,如黃浦、靜安、長寧、徐匯,租金分別上漲0.38%、0.36%、0.35%、0.34%。新興城區如浦東內環外、閔行、松江、青浦,租金分別上漲0.31%、0.25%、0.22%、0.20%;含有較多遠郊板塊的奉賢、崇明、金山,租金分別上漲0.18%、0.16%、0.09%。

  在低端市場中,中心城區內臨近中央商務區、新興商務區、城市副中心板塊的租金漲幅較大,如楊浦五角場、楊浦東外灘、靜安西藏北路、徐匯康健,租金分別上升0.63%、0.53%、0.52%、0.50%,一室戶型平均租金為4051元、4109元、4312元、4204元;二室戶型平均租金為4898元、4904元、5243元、5073元。調查顯示,上述四板塊出現租金明顯上漲,一是附近高校畢業生之前簽約實習工作后開始入市求租,或是為避免即將到來的求租高峰而提前看房租房;二是這類板塊距離城市主要商務區多在半小時車程內,成為對通勤時間有要求的租戶首選;三是板塊內可供工作崗位豐富,吸引年輕白領求租。需求疊加釋放推動租金明顯上行。新興城區浦東內環外的板塊租金漲幅較大,如浦東張江、六里、外高橋、上南,租金分別上漲0.50%、0.43%、0.43%、0.42%,一室戶型平均租金為3646元、3519元、3368元、3529元;二室戶型平均租金為4139元、4057元、3942元、4054元。調查顯示,上述板塊中的臨近商務、產業園區,中低收入的白領、藍領聚集,對低租金房源需求龐大,包括企業自持的出租房源。加上拆違、治理群租以及打擊非法二房東的嚴格執行,使得一部分租客回歸正規租賃市場,租客人均預算多在2000元以內;分散式長租公寓機構加入競爭,也推升了租金。而下跌板塊中,遠郊板塊跌幅明顯,如奉賢海灣、金山朱涇、嘉定城區租金分別下跌0.05%、0.04%、0.02%。由于需求基本為本板塊內務工、經商人員,租金穩中有降。

  上海房產之窗房屋租賃指數報告指出,5月租賃市場進入短期調整。總體上看,市場交投活躍度減弱,成交有所收縮。從各分市場看,需求波動表現不一。其中,中端市場租金上漲居前,消費升級型租賃依然明顯釋放,漲幅唯一擴大;低端市場上漲次之,但漲幅縮小近四成;高端市場租金上漲最小,漲幅基本如前。從區域位置看,中心城區仍為租金漲幅領先區域,源于區位優勢、可供房源量少;而新興城區低租金房源是成交主力,但出行時間不能保證,導致部分預算充足的租客選擇換租。

  目前,中低端市場品質化理念的推廣和普及,或將改變現有的住房租賃市場走勢,乃至模式。同時國資主導的公租房在滿足基本居住功能的同時,也提供與社會租賃住房企業相同的配套服務、文化活動,成為市場新的增長點。根據往年規律,6月即將迎來畢業生租賃高峰,由于各城市搶人才大戰不斷,畢業生入滬數量,以及對上海租房市場走勢的影響力,尚待觀察。



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